Una vez formalizado el contrato de arrendamiento, el inquilino asume la obligación de abonar la renta, siendo causa de resolución del referido contrato el impago de cualquiera de ellas.
Las normas del juicio de desahucio son las mismas tanto para los contratos de arrendamiento de locales o viviendas.
Una vez se produce el incumplimiento por parte del arrendatario y antes de iniciar el procedimiento judicial de desahucio por falta de pago, el arrendador deberá requerir al arrendatario por escrito a fin de agotar la vía amistosa o extrajudicial. Para ello deberá enviarse un burofax con certificado de texto y acuse de recibo, a fin de dejar constancia fehaciente del requerimiento de cara a una posible enervación de la acción por parte del arrendatario (evite el desahucio mediante el pago de lo adeudado).
Si una vez agotada la vía amistosa el inquilino continúa sin pagar, y sin abandonar la vivienda, el arrendador se verá obligado a iniciar la vía judicial presentando la pertinente demanda de desahucio para la que se necesitará la asistencia de abogado y de procurador.
EL PROCESO JUDICIAL DE DESAHUCIO.
Admitida la demanda, se dictará por el Secretario Judicial un DECRETO (que es una resolución) en la que se requerirá al demandado para que haga cualquiera de las siguientes actuaciones:
Requerirá al demandado para que, en el PLAZO DE DIEZ DIAS:
– Desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender laenervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición del Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o
– Comparezca ante el Juzgado y formule OPOSICION, alegando las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
Además, el Decreto también contendrá el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista de juicio en caso de oposición del demandando, y la fecha del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición.
Es decir, si el inquilino que ha sido demandado no se opone a la petición del arrendador, directamente se procederá a la ejecución del lanzamiento y de la reclamación de las cantidades adeudadas (artículo 440.3 LEC) en el caso de que también se hayan reclamado en el escrito de demanda.
Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.
Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.
En el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.
EL LANZAMIENTO.
Tras la resolución del juez (Sentencia o Decreto, dependiendo de si hubo o no oposición a la demanda por parte del inquilino), habrá que ejecutar el lanzamiento o, lo que es lo mismo, hay que practicar el desahucio o desalojo en caso de que el inquilino no haya desalojado voluntariamente.
El lanzamiento se puede producir sin usar fuerza (cuando el inquilino entrega las llaves voluntariamente) o usando la fuerza (cuando no quiere irse el inquilino del inmueble).
La Comisión Judicial tendrá que levantar Acta de lo ocurrido durante el lanzamiento y sobre el estado de conservación del inmueble, pues muy frecuentemente existen daños que el arrendador posteriormente tendrá que reclamar.
EL COBRO DE LA DEUDA
Transcurrido un plazo de 20 días desde que la Sentencia o Decreto dictado por el juez es firme y en caso de no haberse producido el pago, el arrendador dispone de un plazo de 5 años para solicitar la ejecución forzosa de la condena que el juez ha dictado contra el inquilino mediante la que le condena a pagar la deuda. Esto quiere decir que el arrendador podrá solicitar el embargo de dinero, cuentas, bienes del inquilino deudor hasta que se produzca el pago total de la deuda.
